용적률·건폐율 완화! 2025년 도심복합개발법 특례 정리

아파트나 건물을 지을 때, 용적률과 건폐율은 중요한 개념입니다. 이 두 가지는 건물이 얼마나 넓고 높게 지어질 수 있는지를 결정합니다. 또한, 2025년부터 시행되는 도심복합개발법에서는 이러한 기준에 특별한 혜택이 주어집니다. 이번 포스팅에서는 용적률과 건폐율의 의미와 계산 방법, 그리고 도심복합개발법의 특례에 대해 쉽게 설명하겠습니다.

 

📌 목차

1. 용적률과 건폐율이란?
2. 용적률과 건폐율 계산 방법
3. 2025년 도심복합개발법의 특례 사항
4. 용적률과 건폐율이 건축에 미치는 영향
5. 결론

BIG

1. 용적률과 건폐율이란?

• 건폐율: 땅 전체 면적 중 건물이 차지하는 바닥 면적의 비율입니다. 예를 들어, 100㎡ 땅에 50㎡ 크기의 건물을 지으면, 건폐율은 50%가 됩니다.
• 용적률: 땅 전체 면적 대비 건물의 모든 층을 합한 면적의 비율입니다. 예를 들어, 100㎡ 땅에 각 층이 50㎡인 2층 건물을 지으면, 총면적은 100㎡가 되어 용적률은 100%가 됩니다.

2. 용적률과 건폐율 계산 방법

✅ 건폐율 계산: (건물 바닥 면적 ÷ 대지 면적) × 100

👉 예시: 100㎡ 땅에 60㎡ 건물을 지으면, (60 ÷ 100) × 100 = 60%

✅ 용적률 계산: (건물 연면적 ÷ 대지 면적) × 100

👉 예시: 100㎡ 땅에 각 층이 50㎡인 3층 건물을 지으면 총 면적은 150㎡이므로, (150 ÷ 100) × 100 = 150%

 

3. 2025년 도심복합개발법의 특례 사항

2025년 2월 7일부터 시행된 도심 복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법)은 도시 경쟁력 강화와 주거 안정을 위해 도심 내 복합개발사업을 지원하는 제도적 기반을 마련했습니다.

이 법은 민간의 전문성과 창의적 역량을 활용하여 주민 수용성을 높이고, 신탁·리츠 등 민간 전문기관도 사업시행자로 참여할 수 있도록 한 것이 큰 특징입니다. 주요 특례 사항은 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 사업 유형 및 대상 지역

• 성장거점형 : 노후도와 상관없이 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역이거나 대중교통 결절지로부터 500m 이내에 위치한 지역을 대상으로 합니다.
• 주거중심형 : 부지 면적의 과반이 역 승강장 경계로부터 500m 이내에 위치하거나, 준공업지역으로서 20년 이상 경과한 노후 건축물 비율이 40% 이상인 지역에서 시행할 수 있습니다.

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2️⃣ 건축 규제 완화

• 건폐율: 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있습니다.
• 용적률: 준주거지역의 경우 법적 상한의 140%까지 완화할 수 있습니다.

3️⃣ 공공 기여

• 사업시행자는 규제 특례로 인해 취득하는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등으로 공공에 제공해야 합니다.
• 특히, 복합개발사업으로 건설되는 주택의 일정 비율은 공공주택으로 공급하도록 하여 도심 내 공공주택의 공급을 활성화할 예정입니다.(성장거점형은 50% 이하, 주거중심형은 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율)

4. 용적률과 건폐율이 건축에 미치는 영향

용적률과 건폐율은 건물의 크기와 높이를 결정하는 중요한 요소입니다. 이러한 비율이 높으면, 같은 면적의 땅에 더 넓고 높은 건물을 지을 수 있습니다. 반대로, 비율이 낮으면 건물의 크기와 높이에 제한이 생깁니다. 따라서, 건축 계획 시 용적률과 건폐율을 잘 이해하고 적용하는 것이 중요합니다.

 

✅ 건폐율이 낮고 용적률이 높으면 고층 건물이 가능(좁은 면적에 높게 건축).
✅ 건폐율이 높고 용적률이 낮으면 넓은 1~2층 건물이 가능(넓게 건축).
✅ 도시 내 고밀도 개발이 필요할 때, 용적률을 높이고 건폐율을 낮춰서 초고층 건물을 지음.
✅ 저밀도 개발이 필요한 지역은 용적률과 건폐율을 낮춰 자연친화적 환경을 유지함.

 

용적률과 건폐율은 별개로 결정되지만, 건축 형태와 도시 개발 방향을 함께 결정하는 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.

5. 결론

이렇게 용적률과 건폐율, 그리고 도심복합개발법의 특례에 대해 알아보았습니다.

2025년부터 시행될 도심복합개발법의 특례사항을 통해 도심 내 주택 공급이 크게 확대될 전망입니다.
특히 용적률 완화, 건폐율 완화, 신속한 인허가 등의 혜택으로 재개발·재건축 대비 빠른 속도로 주택 공급이 가능해집니다.
그러나 투기 수요 증가, 원주민 재정착 문제 등도 고려해야 할 사항입니다.
향후 정부의 후보지 추가 발표와 구체적인 규정 변화를 지속적으로 체크하는 것이 중요합니다.