부동산 경매와 공매의 차이점은?

부동산 투자를 고려하는 사람이라면 공매와 경매의 차이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

두 방식 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 구매할 수 있는 방법이지만, 절차와 법적 차이가 있어 투자 전에 신중한 접근이 필요합니다.

오늘은 부동산 공매와 경매의 차이를 체계적으로 설명하고, 초보자도 이해할 수 있도록 예시를 들어 정리해보겠습니다.

 

📌 목차

1. 부동산 공매와 경매의 기본 개념
2. 부동산 공매와 경매의 주요 차이점
3. 부동산 공매와 경매 절차 비교
4. 부동산 공매와 경매의 장단점
5. 부동산 공매와 경매, 어떤 것을 선택해야 할까?
6. 결론

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1. 부동산 공매와 경매의 기본 개념

👉 부동산 경매란?

경매는 법원이 강제적으로 부동산을 매각하는 절차입니다.
보통 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 채권자가 법원에 경매를 신청하여 강제 매각을 진행합니다.

✅ 주요 진행 기관 : 법원

✅ 대표적인 경매 사이트 : 대법원 경매정보

 

💡 예시 :

김 씨가 은행 대출을 갚지 못해 은행이 법원에 경매를 신청 ➡ 법원이 해당 부동산을 경매 진행 ➡ 낙찰자가 최종 매수

 

👉 부동산 공매란?

공매는 법원이 아닌 한국자산관리공사(캠코) 또는 공공기관이 진행하는 매각 방식입니다.

보통 세금을 체납하거나 국가 기관이 처분해야 할 부동산이 있을 때 공매가 진행됩니다.

✅ 주요 진행 기관 : 한국자산관리공사(캠코), LH, SH 등

✅ 대표적인 경매 사이트 : 온비드(Onbid)

 

💡 예시 :

박 씨가 세금을 체납하여 국세청이 부동산을 공매 진행 ➡ 캠코에서 공매 공고 ➡ 입찰을 통해 최종 매수

 

2. 부동산 공매와 경매의 주요 차이점

 

 

✅ 경매는 법원이, 공매는 국가기관이 진행하는 강제 매각 방식입니다.

 

구분	경매	공매
진행 주체	법원	한국자산관리공사(캠코) 등
진행 사유	채무불이행(빚을 못 갚음)	세금 체납, 국가 자산 처분 등
입찰 방식	기일 입찰	기간 입찰(전자입찰)
정보 제공	법원 경매 사이트	온비드 사이트
소유권 이전	매각 허가 후 법원에서 소유권 이전	매각 대금 완납 후 즉시 소유권 이전 가능
리스크	유치권, 임차인의 권리 분석 필수	비교적 권리 관계가 단순

 

3. 부동산 공매와 경매 절차 비교

 

👉 부동산 경매 절차

• 경매 신청 : 채권자가 법원에 신청
• 경매 개시 결정 : 법원이 경매 개시 승인
• 감정 평가 및 매각 준비
• 입찰(경쟁 입찰 방식)
• 낙찰 후 대금 지급
• 소유권 이전 및 점유 해결

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부동산 경매 절차 완벽 가이드 : 초보도 쉽게 이해하는 절차와 예시

 

👉 부동산 공매 절차

• 공매 공고 확인 : 온비드에서 입찰 공고 확인
• 입찰 등록 및 보증금 납부
• 입찰 진행(전자입찰)
• 낙찰 후 대금 납부
• 소유권 이전

✅ 공매는 온라인(온비드)에서 진행되며, 법원의 허가 없이도 신속한 매각이 가능합니다.

 

 

4. 부동산 공매와 경매의 장단점

👉 경매의 장점은 시세보다 저렴한 가격에 매수가 가능합니다. 또한 입찰 경쟁이 덜한 경우가 많아요. 부동산 물건도 다양하게 존재합니다. 반면에 단점은 유치권, 법적 분쟁 등 권리 분석이 필요합니다. 낙찰 후 인도(명도) 문제가 발생할 수 있어요. 상대적으로 절차가 길고 복잡합니다.

👉 공매의 장점은 권리 관계가 비교적 명확합니다. 전자입찰로 간편하게 참여가 가능해요. 낙찰 수 신속한 소유권 이전이 가능합니다. 반면에 단점은 경쟁이 치열하여 가격이 높아질 수 있습니다. 이런 경우 입찰 보증금 또한 높아지겠죠? 사전 점검이 어려운 물건도 다수 존재합니다.

 

5. 부동산 공매와 경매, 어떤 것을 선택해야 할까?

✅ 경매 추천 대상

• 시세보다 저렴한 매물을 찾고 싶은 투자자
• 법적 권리 분석 및 명도 절차를 감수할 수 있는 투자자

✅ 공매 추천 대상

• 절차가 간편한 경매를 원하는 투자자
• 비교적 권리 관계가 명확한 물건을 선호하는 투자자

 

 

6. 결론

부동산 공매와 경매는 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 방법입니다.

하지만 진행 기관과 절차, 권리 관계에서 큰 차이가 있으므로 자신의 투자 스타일과 목표에 맞게 선택하는 것이 중요합니다. 경매는 법원에서 진행되며, 공매는 국가기관이 운영하는 매각 방식입니다. 초보자는 상대적으로 안전한 공매부터 시작하는 것이 좋습니다.