부동산 특수물건 : 분묘기지권 완벽 정리

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부동산 거래나 경매에서 분묘기지권(墳墓基地權)이라는 용어를 들어본 적 있나요? 특히 토지 경매 시, 토지 위에 묘지가 있는 경우라면 분묘기지권을 주의해야 합니다.
이번 포스팅에서는 분묘기지권의 개념과 성립 요건, 권리 범위, 그리고 실제 경매 시 주의사항까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

📌 목차

1. 분묘기지권이란?
2. 분묘기지권의 성립 요건
3. 분묘기지권이 있으면 어떤 영향이 있을까?
4. 분묘기지권 관련 법적 분쟁 사례
5. 분묘기지권이 있는 토지, 어떻게 해야 할까?
6. 결론

1. 분묘기지권이란?

분묘기지권이란 남의 토지 위에 무덤(분묘)이 존재할 때, 그 무덤을 유지할 수 있는 권리를 말합니다. 일정 요건을 충족하면 토지 소유자가 함부로 묘지를 철거할 수 없습니다. 쉽게 말하면 내 땅에 다른 사람의 무덤이 있어도 일정 조건을 충족하면 강제로 철거할 수 없다는 것입니다.

2. 분묘기지권의 성립 요건

분묘기지권은 크게 명시적 설정(계약)과 관습법상 성립으로 나뉩니다.

✅ 명시적 설정(계약에 의한 성립)

토지 소유자와 분묘 소유자 간에 "여기에 묘지를 둬도 됩니다."라는 계약이 있었을 경우 계약 기간 동안은 토지 소유자가 묘지 철거를 요구할 수 없습니다.

예를 들어 A가 토지를 소유하고 있는데 B에게 이 땅에 가족묘를 만들도록 허락했다는 계약서를 써줬다면 그 계약이 유지되는 동안 A는 B의 묘지를 철거할 수 없습니다.

 

✅ 관습법상 성립(오래된 묘지가 있을 경우)

다음 조건을 충족하면 관습법상 분묘기지권이 성립합니다.

• 무덤이 남의 토지 위에 존재할 것
• 20년 이상(시효 완성) 동안 평온, 공연하게 유지될 것
• 토지 소유자가 철거 요구 없이 사실상 묵인했을 것

조선시대부터 내려온 선산에 분묘가 잘 관리되고 있었다면 토지 소유자가 바뀌었을 때 분묘기지권 성립이 가능합니다.

오래전부터 존재한 묘지가 있는데 땅 주인이 별다른 조치를 하지 않은 경우 성립됩니다.

 

🚨주의!!

👉 2001년 이후 설치된 분묘에는 분묘기지권이 성립하지 않습니다.(대법원 판례)

👉 국/공유지에는 원칙적으로 분묘기지권이 인정되지 않습니다.

3. 분묘기지권이 있으면 어떤 영향이 있을까?

토지 소유자는 해당 토지의 자유로운 사용이 어려워집니다. 매매, 개발 시 분묘 철거가 불가능할 수도 있습니다. 경매로 해당 토지를 낙찰받아도 묘지 철거를 강제할 수 없습니다. 땅 소유자가 바뀌어도 분묘기지권은 그대로 유지됩니다.

쉽게 말해서 토지를 샀는데 무덤이 있으면 함부로 철거할 수 없습니다.

4. 분묘기지권 관련 법적 분쟁 사례

✅ 사례 1 : 묘지가 있는 땅을 샀는데 철거가 안 된다?!

• A 씨는 시골의 저렴한 땅을 경매로 낙찰받았는데, 그 안에 오래된 무덤이 있었음.
• 묘지를 철거하려 했으나 유족 측에서 "이 묘지는 100년 넘게 유지되었으므로 분묘기지권이 있다" 주장
• 법원에서도 "오래된 무덤이라 강제 철거 불가능" 판결
• 결론적으로 토지를 샀지만 제대로 활용할 수 없게 됨

✅ 사례 2 : 신축 개발하려 했는데 묘지 때문에 못한다?!

• B건설사는 신도시 개발을 위해 땅을 매입했지만, 오래된 선산이 발견됨
• 유족들은 "20년 넘게 유지된 묘지라 철거할 수 없다"라며 소송
• 법원 판결 결과, "토지 소유권은 인정하지만, 분묘기지권이 성립하여 철거 불가"
• 결론적으로 신도시 개발이 지연됨

5. 분묘기지권이 있는 토지, 어떻게 해야 할까?

✅ 토지 거래 시 확인할 사항
👉  등기부등본, 토지이용계획확인원, 지적도에서 분묘 여부 확인
👉  현장 답사를 통해 실제 묘지 존재 여부 체크
👉  감정평가서를 확인하여 분묘기지권 성립 가능성 검토

✅ 분묘기지권이 성립된 토지, 해결 방법은?
1️⃣ 합의 후 이전

• 묘지 소유자와 협의하여 묘를 다른 곳으로 이전하는 방법
• 이전 비용은 일반적으로 토지 소유자가 부담해야 할 수도 있음

2️⃣ 보상 후 협의 매입

• 묘지 소유자에게 일정 보상을 하고 분묘를 철거하는 방법
• 원만한 협의가 중요

3️⃣ 소송 진행

• 분묘기지권 성립 요건이 불충족된 경우, 법적 소송을 통해 철거 가능
• 단, 소송 비용과 기간이 오래 걸릴 수 있음

6. 결론

분묘기지권이란 남의 토지에 20년 이상 묘지가 존재하면, 강제 철거가 어려운 권리입니다. 토지주와 계약했거나 20년 이상 묘지가 잘 유지된 경우 성립합니다. 부동산 토지 거래 시 분묘 존재 여부를 체크해야 합니다. 경매 낙찰 전 감정평가서 및 현장 조사는 필수입니다. 분묘가 있는 땅은 활용이 어려울 수 있습니다. 하지만 최근 법원 판례에 따르면 분묘기지권이 있더라도 토지소유자가 분묘기지권자에게 지료를 청구하면 지료를 지급할 의무가 있다고 판시했습니다.