2주택 보유자 등에 대한 비과세 특례-일시적 2주택

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집을 하나 더 사야 하는데, 세금 걱정이 되시나요? 일시적 2주택 비과세 특례를 활용하면 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 일시적 2주택 비과세 요건, 적용 사례, 주의할 점까지 살펴보겠습니다.

📌 목차

1. 일시적 2주택 비과세 특례란?
2. 비과세 요건
3. 일시적 2주택 비과세 적용 예시
4. 일시적2주택 비과세 특례 활용 시 주의할 점
5. 결론

 

1. 일시적 2주택 비과세 특례란?

새로운 집을 먼저 산 뒤, 기존 집을 일정 기간 내 팔면 양도소득세를 면제해 주는 제도입니다. 한 채의 주택이 있는 상태에서 새로운 집을 구입 후 이사를 하게 되면 자연스럽게 일시적 2주택자가 됩니다. 일시적 2주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 세대가 이사, 학업, 취업, 직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(신규 주택)을 추가로 취득한 후 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우 해당 주택(신규주택)을 말합니다.

2. 비과세 요건

양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

일시적 2주택 특례 적용시 신규주택은 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 취득하여야 합니다. 1년 이상 경과 여부를 판단할 때 종전주택을 취득한 첫 날은 포함하지 않습니다. 즉, 기존 주택의 취득일 다음날부터 신규 주택의 취득일이 1년 이상의 간격이 있어야 합니다. 그리고 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 매도해야 합니다. 조정지역인 경우 1년이내 팔아야 합니다. 마지막 요건은 종전 주택을 2년이상 보유해야 합니다. 조정대상 지역에 있는 주택이라면 2년이상 실거주를 해야 합니다.

3. 일시적 2주택 비과세 적용 예시

✅ 예시 1 : 비과세 적용 가능한 경우

A씨는 2018년 6월 10일 비조정대상지역에 있는 기존 주택을 매입하여 6년간 보유했습니다. 2025년 7월 15일 더 넓은 집으로 이사하기 위해 새로운 주택을 구입했습니다. 기존 주택 취득일(2018년 6월 10일)로부터 1년 이상 지난 후(2025년 7월 15일) 신규 주택을 취득했으므로 비과세 요건을 충족합니다. A씨는 2028년 7월 14일까지(신규 주택 취득 후 3년 이내) 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

👉 비조정대상지역의 경우 기존 주택 보유기간 2년 이상이면 실거주 요건 없이 비과세 적용 가능!

 

✅ 예시 2 : 조정대상지역에서 신규 주택 취득한 경우

B씨는 2022년 5월 1일 조정대상지역에 있는 기존 주택을 취득하고, 2년 이상 실거주하였습니다. 2025년 6월 5일 같은 조정대상지역 내에서 더 좋은 아파트를 구입하였습니다. 기존 주택 취득 후 1년이 경과한 시전(2025년 6월 5일)에 신규 주택을 구입했으므로 요건은 충족합니다. 조정대상지역에서는 기존 주택을 신규 주택 취득 후 1년 이내에 매도해야 하므로 2026년 6월 4일까지 기존 주택을 팔아야 합니다. 

 

👉 조정대상지역에서는 반드시 기존 주택을 2년 이상 보유하면서 실거주해야 하며, 신규 주택 취득 후 1년 내에 기존 주택을 처분해야 비과세 적용 가능!

 

4. 일시적 2주택 비과세 특례 활용 시 주의할 점

1️⃣ 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과한 후 신규 주택을 취득해야 함

• 기존 주택을 취득한 다음날부터 1년이 지나야 신규 주택을 구입할 수 있음
• 1년 이내 신규 주택을 구입하면 비과세 특례 적용 불가

2️⃣ 기존 주택 보유 기간 충족 여부 확인

• 비조정대상지역 : 2년 이상 보유하면 비과세 가능(실거주 요건 없음)
• 조정대상지역 : 2년 이상 실거주해야 비과세 가능

3️⃣ 기존 주택 매도 기한 준수

• 비조정대상지역 : 신규 주택 취득 후 3년 이내 매도
• 조정대상지역 : 신규 주택 취득 후 1년 이내 매도

4️⃣ 전매 제한 및 양도소득세 중과 여부 확인

• 기존 주택이 분양권인 경우, 전매 제한이 있을 수 있음
• 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도소득세 중과 대상이 될 수 있음

 

5. 결론

일시적 2주택 비과세 특례를 잘 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 집을 하나 더 사야 하지만, 기존 집을 바로 팔기 어려운 경우라면 적극 활용하는 것이 좋습니다. 이 제도를 활용하면 양도세 부담 없이 기존 주택을 처분할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있기 때문입니다. 하지만 기존 주택 매도 기한을 넘기면 다주택자로 간주되어 양도세 중과세가 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다. 결국 일시적 2주택 비과세 특례는 주어진 기한 내 기존 주택을 매도할 수 있을 때만 효과를 발휘하는 제도이므로 철저한 계획이 필수적입니다. 부동산 시장 상황과 정책 변화를 고려하여 최적의 매도 시점을 결정하고 세금 부담을 최소화할 수 있도록 꼼꼼하게 준비하는 것이 바람직합니다.