부동산 경매 용어 정리

 

물건을 싸게 사고 싶은 사람들 사이에서 인기가 높은 부동산 경매. 하지만 경매에 관심이 있어도 어려운 용어 때문에 쉽게 다가가지 못하는 분들이 많습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 경매에서 자주 나오는 용어들을 정리했습니다. 가볍게 읽어 주세요.

✅ 부동산 경매 용어 정리

1. 입찰

입찰은 경매에 참여해 원하는 부동산에 가격을 써내는 행위입니다. 입찰일에 입찰표, 입찰보증금을 법원에 제출하여 진행됩니다. 가격이 가장 높은 사람에게 낙찰됩니다.

2. 유찰

입찰에 아무도 참여하지 않거나 최저가보다 낮은 금액만 써내는 경우, 경매는 실패하게 되며 이를 ‘유찰’이라고 합니다. 유찰이 되면 다음 경매에서는 최저가가 20~30% 인하되는 경우가 많습니다.

3. 낙찰

입찰 참여자 중 가장 높은 금액을 제시한 사람이 부동산을 취득하게 되는 것을 '낙찰'이라고 합니다. 낙찰자는 낙찰일로부터 일정 기간 내에 잔금을 납부해야 최종 소유권을 가질 수 있습니다.

4. 임의경매 vs 강제경매

• 임의경매 : 채무자가 돈을 갚지 않자 금융기관 등 담보권자가 계약서상의 담보권에 따라 경매를 신청하는 것.
• 강제경매 : 채권자가 판결문이나 공정증서 등 집행권원을 통해 법원의 허가를 받아 강제로 경매를 신청하는 것.

5. 말소기준권리

경매로 인해 소멸되는 권리와 남는 권리를 구분하는 기준입니다. 이 기준보다 빠른 권리는 존속, 늦은 권리는 소멸됩니다. 낙찰자는 말소기준권리보다 뒤에 있는 근저당, 가압류, 임차권 등은 인수하지 않습니다.

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6. 대항력

임차인이 임대차 계약 후 입주하고 전입신고를 마치면 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 하며, 경매 시 낙찰자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

7. 선순위임차인 vs 후순위임차인

• 선순위임차인 : 말소기준권리보다 앞서 있는 임차인으로 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 보증금을 전액 돌려받을 가능성이 높습니다.
• 후순위임차인 : 말소기준권리보다 뒤에 있는 임차인으로, 대부분 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

8. 유치권

건물 수리비나 공사비를 지급받지 못한 사람이 그 건물을 점유하며 대금을 받을 때까지 소유를 유지할 수 있는 권리입니다. 경매로 낙찰되더라도 유치권이 유효하면 건물 인도가 어려울 수 있습니다.

9. 법정지상권

토지와 건물의 소유자가 다를 때, 경매로 토지만 낙찰되면 건물주는 계속 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 이를 법정지상권이라 하며 토지 낙찰자에게는 부담이 될 수 있습니다.

10. 지분

부동산을 공동으로 소유한 일부의 권리를 말합니다. 경매에선 특정인의 지분만 나오는 경우가 있어요. 낙찰 후 공동 소유자와의 협의 또는 지분 분할 소송이 필요할 수 있습니다.

11. 특수물건 vs 일반물건

• 일반물건 : 권리관계가 단순하고 하자 없는 물건.
• 특수물건 : 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 위험 요소가 있는 물건으로 투자자에게 신중한 검토가 필요합니다.

12. 소액임차인

국가가 보호하는 보증금 일정 이하의 임차인으로, 일정 보증금 범위 안에서는 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 지역별 기준 보증금과 우선변제금액을 미리 확인해야 합니다.

13. 배당요구

임차인 또는 권리자가 자신의 권리를 주장하기 위해 법원에 배당요구 신청을 해야 보증금 일부라도 받을 수 있습니다. 배당요구 종기일까지 반드시 신청해야 합니다.

14. 매각물건명세서

경매 물건의 권리관계, 임차인 현황, 점유 상태 등을 요약한 문서로, 낙찰 전 필수로 확인해야 합니다.

15. 등기부등본

해당 부동산의 소유권 및 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 문서입니다. 경매 참여 전 권리분석의 출발점이 됩니다.

✅ 마무리하며…

경매는 단순한 부동산 거래가 아니라 법적, 재정적 리스크를 안고 있는 복합적인 투자입니다. 따라서 사전에 용어를 정확히 이해하고, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 꼼꼼히 살피는 습관이 필요합니다.

처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 용어만 익혀도 경매에 대한 두려움이 줄어듭니다. 이 글을 통해 여러분이 경매 시장에 좀 더 자신감 있게 접근할 수 있기를 바랍니다.